Vistoria de imóvel alugado: direitos e deveres

O que a Lei do Inquilinato diz sobre a vistoria, quem costuma pagar, como contestar e o que fazer quando ela não foi feita. E uma ferramenta para registrar tudo sem enviar suas fotos a ninguém.

1Imóvelendereço e partes
2Cômodosestado de cada item
3Fotosnumeradas, com data
4PDFassinado na tela

O que a lei diz, e o que ela não diz

A Lei do Inquilinato não usa a expressão "laudo de vistoria", mas o documento nasce de dois artigos dela. O locador deve descrever o estado do imóvel na entrega, se o locatário pedir; e o locatário deve devolver o imóvel como recebeu, descontado o uso normal. O laudo é a prova que liga uma obrigação à outra.

A lei não define formato, número de fotos, prazo para contestar nem quem paga pela vistoria. Esses pontos ficam para o contrato. Por isso vale ler a cláusula de vistoria antes de assinar, e não no dia da mudança.

Normas citadas neste guia
Norma	O que estabelece
Lei 8.245/1991, art. 22, I e IV	O locador entrega o imóvel em estado de servir ao uso e responde por vícios e defeitos anteriores à locação.
Lei 8.245/1991, art. 22, V	O locador fornece ao locatário, se este pedir, a descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com os defeitos existentes.
Lei 8.245/1991, art. 23, III	O locatário restitui o imóvel no estado em que recebeu, salvo as deteriorações do uso normal.
Lei 8.245/1991, art. 23, V	O locatário repara de imediato os danos causados por ele, por familiares, visitantes ou prepostos.
Lei 8.245/1991, art. 23, IX	O locatário permite a vistoria pelo locador, com dia e hora combinados antes.
MP 2.200-2/2001, art. 10, § 2º	As partes podem aceitar como válido um meio de assinatura eletrônica que não use certificado ICP-Brasil.
Lei 14.063/2020	Classifica as assinaturas eletrônicas em simples, avançada e qualificada, nas interações com o poder público. A assinatura na tela corresponde ao tipo simples.
Lei 13.709/2018 (LGPD)	Nome, CPF, endereço e imagens do interior da casa são dados pessoais. Aqui eles ficam só no aparelho de quem faz a vistoria.

Resumos escritos pelo site; os links levam ao texto oficial no Planalto.

Os três momentos da vistoria

Na entrada

Antes de levar a mudança. As duas partes percorrem o imóvel, registram cada cômodo e assinam. Veja o passo a passo em laudo de vistoria de entrada.

Durante o contrato

O locador pode vistoriar o imóvel, desde que combine dia e hora. Não pode entrar sem aviso. Se surgir um defeito que não foi causado pelo uso, como infiltração vinda do vizinho, avise o locador por escrito, com foto: a data do aviso separa o problema estrutural do dano por descuido.

Na saída

Com o imóvel vazio e limpo, de preferência no dia da entrega das chaves. O laudo de saída é comparado com o de entrada; o que piorou além do uso normal é reparado pelo locatário ou descontado da garantia. Veja laudo de vistoria de saída e caução e vistoria.

Como contestar um laudo

Leia o laudo inteiro no dia em que receber. Procure o prazo de contestação no contrato.
Liste, item por item, o que está errado ou faltando, com o cômodo e a posição.
Fotografe cada ponto. Fotos com data e número valem mais que adjetivos.
Envie por um meio que comprove a entrega e a data: e-mail, mensagem para o número da imobiliária, carta com aviso de recebimento.
Peça que a contestação seja anexada ao contrato e guarde a resposta.

Um laudo feito na ferramenta, com as fotos numeradas, pode ser o próprio anexo da contestação.

Texto informativo, escrito a partir da Lei 8.245/1991. Não é parecer jurídico: contrato, convenção de condomínio e decisões judiciais podem mudar a resposta no seu caso.

Perguntas frequentes

Quem paga pela vistoria do imóvel alugado?

A Lei do Inquilinato não tem um artigo sobre taxa de vistoria. O art. 22, VII, atribui ao locador as taxas de administração imobiliária e de intermediação, e é com base nele que se costuma entender que a vistoria cobrada pela imobiliária cabe ao proprietário. Confira o que o contrato diz e, em caso de cobrança, peça o fundamento por escrito.

Qual é o prazo para contestar o laudo de vistoria?

A lei não fixa prazo. Quem fixa é o contrato, em geral em uma cláusula que dá alguns dias depois da entrega das chaves. Conteste dentro desse prazo, por escrito, com fotos.

O locador pode vistoriar o imóvel durante a locação?

Pode, combinando dia e hora com o locatário: a Lei 8.245/1991, art. 23, IX, obriga o locatário a permitir a vistoria pelo locador ou por seu mandatário mediante combinação prévia.

O contrato não teve vistoria de entrada. E agora?

Faça um laudo agora, com fotos datadas, e envie ao locador ou à imobiliária pedindo ciência. Ele não substitui a vistoria do primeiro dia, mas registra o estado a partir desta data.

Laudo de vistoria é o mesmo que inspeção predial?

Não. A vistoria locatícia descreve o estado aparente do imóvel para as partes do contrato. A inspeção predial (ABNT NBR 16747) é um trabalho técnico de engenheiro ou arquiteto sobre a edificação. Este site trata só da primeira.

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A ferramenta, os modelos para imprimir e os guias sobre vistoria na locação.